ワンルームマンション2部屋を売却した実録｜売値・手数料・税金まで全部公開

2026年、保有していたワンルームマンション（区分マンション）のうち2部屋を売却しました。

不動産投資の「買い」の話はよく見ますが、「売り（出口）」の実数字を公開している個人ブログはあまりありません。この記事では、売却価格・仲介手数料・ローン残債・譲渡税の試算まで、自分の実数字を全部出します。

結論を先に言うと、2件合計の譲渡益は約715万円、譲渡税（概算）を引いても約570万円が手元に残る計算になりました。そして約3,250万円分のローン残債が消え、ポートフォリオがかなり軽くなりました。

※金額は筆者の管理資料をもとにした実数です。譲渡税は概算（試算）で、確定申告で確定します。

売却した2物件の概要

どちらも入居者付き（オーナーチェンジ）で売却しました。購入したのは2018〜2019年で、当時はこの2件を含めて4室を保有していました。

なお、保有期間中の家賃収入は、月額家賃×保有月数の単純計算で物件Aが約689万円、物件Bが約790万円です（空室期間や管理費・修繕積立金などの費用を引く前の単純計算です）。売却益だけでなく、保有中の家賃収入も含めて考えると、2件とも投資として十分に回収できた計算になります。

2件とも築20年が見えてきたタイミングでした。築20年を超えると、大規模修繕の負担増、修繕積立金の値上げ、家賃の下落圧力が強まります。「まだ値がつくうちに売る」方が合理的だと判断しました。

上記の通り、2件合計で税引後約570万円の利益が見込める価格で取引できました。売り時は「高く売れる相手がいる時」です。この価格を逃して持ち続ける理由が薄かった、というのが正直なところです。

変動金利で借りている以上、金利上昇はそのまま返済負担の増加に直結します。残債の大きい2件を先に手放すことで、金利上昇の影響を受けにくい体制にしました。

売却を仲介してくれたFGHさんは、手数料を物件Aで20万円、物件Bで25万円にしてくれました。売却コストが低いと、その分だけ「売る」という決断のハードルが下がります。これも大きな理由です（次の章で詳しく）。

仲介手数料の法定上限は「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」です。今回の2件で計算するとこうなります。

物件	法定上限（税込）	実際に払った手数料	差額
物件A（2,160万円）	778,800円	200,000円	約57.9万円
物件B（1,850万円）	676,500円	250,000円	約42.7万円
合計	1,455,300円	450,000円	約100.5万円

手数料は「上限まで請求されるもの」と思われがちですが、実際には交渉次第の部分があります。売却を考えている人は、媒介契約の前に手数料を確認・相談してみる価値は十分にあります。この差額約100万円は、そのまま手残りの差になります。

出口の数字は「買う時」より読みやすい：売却は、価格・手数料・残債・税金と、判断材料がすべて実数字で揃います。感情ではなく計算で決断できました。
譲渡税は重い：2件で概算約145万円。売却益が出ても、税金を引いた手残りで判断するのが大事です（保有5年超の長期譲渡で税率が下がる点も、保有期間の設計に関わります）。
残債を消す効果は大きい：約3,250万円の借入がなくなり、毎月の返済と金利負担から解放されました。残りの物件の運用も身軽になります。